Martin Reents bloggt
September 2008
Wandel in der Immobilienwirtschaft
Die Bau- und Immobilienwirtschaft durchlebt derzeit den stärksten Wandel ihrer Geschichte: Immobilienvermögen werden in spezialisierten Immobilienunternehmen gebündelt. Immobilienbezogene Abläufe werden in einem umfangreichen Business Process Reengineering radikal verbessert. Ermöglicht werden die Prozessoptimierungen durch ILM-Software.
Unternehmen konzentrieren sich zunehmend auf ihre Kernkompetenzen. Sie trennen sich von immobilienbezogenen Aktivitäten und vergeben diese an spezialisierte Anbieter aus der Bau- und Immobilienwirtschaft. Traditionelle Unternehmen werden in prozessorientierte Organisationen umgebaut nach zwei Konzepten: Das erste ist “Business Process Reengineering”. Danach umfasst ein Unternehmensprozess Tätigkeiten, die zusammengenommen einen Wert für den Kunden schaffen. Unternehmen definieren ihre Kernprozesse von Grund auf neu und erzielen dadurch radikale Verbesserungen. Möglich wird das durch den konsequenten Einsatz von Informationstechnologie.
Die Erkenntnis des zweiten Konzepts: Ein Unternehmen kann nicht alles gleichzeitig gut machen. Wer vieles macht, macht nichts richtig! Um echten Nutzen in Perfektion für seinen Kunden zu liefern und Verschwendungen zu minimieren, sollte man sich auf das konzentrieren, was man am besten kann, sich von allen Randaktivitäten trennen. Dazu gehören für die meisten Unternehmen auch ihre Immobilien, denn: Immobilien und die mit ihrer Errichtung und ihrem Betrieb verbundenen Tätigkeiten gehören selten zu den Kernprozessen. Sie werden geduldet, aber nicht geliebt. Das Notwendigste wird getan, aber Chancen werden weder gesehen noch genutzt. Eigentlich wollen Unternehmen ein Gebäude nur nutzen. Tatsächlich haben sie aber auch das Management, die kaufmännische Verwaltung und den Betrieb der Immobilie übernommen. Meistens hat diese Struktur historische Gründe, nur selten ist sie beabsichtigt.
Seit Anfang der neunziger Jahre ändert sich das. Unternehmen suchen aktiv nach neuen Strukturen, um Immobilien zu nutzen, ohne sie selbst zu bauen oder zu betreiben. Sie wollen ihr Geschäft verschlanken und ihre Kernprozesse von überflüssigen Tätigkeiten befreien. Sie wollen die Ressource Immobiliennutzung nicht mehr selbst erbringen, sondern von außen beziehen. Dieser Trend ist bekannt unter dem Schlagwort „Outsourcing“.
Fazit: Die Bau- und Immobilienwirtschaft wandelt sich von einem Sammelbegriff für Sekundärprozesse zu einem eigenständigen Wirtschaftsbereich. Die Ausgründung von Immobilienaktivitäten ist nur ein erster Schritt. Sie trägt dazu bei, dass Unternehmen und Organisationen sich „verschlanken“. Im zweiten Schritt müssen die neu gegründeten Immobilienunternehmen selber „schlank“ werden, um erfolgreich zu sein. Dabei ist schon jetzt erkennbar, dass auch der weitere Wandel dem Trend anderer Branchen folgt. Die bewährten Herangehensweisen: Konzentration auf Kernkompetenzen und Business Process Reengineering.
Angetrieben durch die Ausgründung von Immobilienvermögen in spezialisierte Unternehmen werden die organisatorischen Voraussetzungen für eine neue Bau- und Immobilienbranche geschaffen. Der Umbau innerhalb dieser Branche hat dagegen noch gar nicht richtig begonnen. Andere Branchen haben vorgeführt, wie der Nutzen für den Kunden erheblich gesteigert werden kann, indem Prozesse radikal verbessert werden. Wichtigstes Hilfsmittel dafür ist die Einführung von Informationstechnologie.
Das Rückgrat dieses Unternehmensumbaus ist die vollständige Unterstützung aller Prozesse durch Software. Der neue Prozess wird definiert, optimiert und – soweit wie möglich - mit Informationstechnologie unterstützt. Durch Software wird der Prozess effizienter und seine Einhaltung wird konsequent durchgesetzt. Software ersetzt das Fließband.
Die ersten Software-Lösungen entstanden in den neunziger Jahren. Sie haben zunächst nur Teile der Prozesslandschaft rund um den Lebenszyklus einer Immobilie abgedeckt. Trotzdem waren sie so erfolgreich, dass sich eigene Software-Kategorien herausgebildet haben (CAFM-Software, Projekträume, Baukostencontrolling). Inzwischen konvergieren die Systeme zu integrierten Gesamtlösungen, die alle Prozesse rund um die Immobilie abbilden und ein vollständiges Immobilien-Lebenszyklus-Management (ILM) unterstützen. Diese Systeme werden „ILM-Software“ genannt.
